東莞將加大住宅用地供應(yīng)。
2月27日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知(東建〔2021〕6號)》(下稱“莞六條”)
這是繼去年7月，東莞出臺樓市限購、限轉(zhuǎn)讓政策以來，再出樓市重磅新政。
“莞六條”主要集中在“限購”、“信貸”、“備案”、“土地”等四大方面。
以調(diào)整商品住房限購年限為例，“莞六條”主要體現(xiàn)在兩方面，一是對非戶籍居民家庭購買第二套商品住房的連續(xù)繳納社保年限要求由兩年延長到三年;二是對離婚購房、新入戶購房、企業(yè)購房等情形分別明確了要求。旨在抑制投資投機型購房行為，堵塞炒房漏洞。
以進一步加強房地產(chǎn)金融管理為例，“莞六條”主要體現(xiàn)在兩方面，一是調(diào)整差別化住房信貸政策，對居民家庭首次購買非普通住房、擁有1套住房或有住房貸款記錄的購買普通住房，首付款比例分別提高了10%;二是強調(diào)進一步規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，明確嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。旨在合理降低金融杠桿，防范房地產(chǎn)貸款過度集中。
與去年7月，東莞出臺的樓市調(diào)控政策相比，“莞六條”在作用需求端的同時，也開始發(fā)力樓市供應(yīng)端。
諸如，“莞六條”有提及東莞將加大住宅用地供應(yīng)，今年供應(yīng)住宅用地不少于300公頃，加大中小套型普通住房供應(yīng)比例，進一步緩解商品住房供需矛盾，促進供需關(guān)系平衡;加大人才安居保障力度，今年籌集人才安居房不少于5000套。
整體來看，“莞六條”在去年7月施行的“莞九條”基礎(chǔ)上，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，通過綜合施策，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，促進供需平衡，遏制投機炒房，支持合理自住需求。
合富研究院高級分析師李興旺在言及“莞六條”之際，直言東莞樓市此輪調(diào)控的力度較大，超出市場預(yù)期。“政策在供需兩端、一二三級市場及房地產(chǎn)各大主體(置業(yè)者、開發(fā)商、銷售機構(gòu)、金融機構(gòu))均提出了更高要求，在購房資格、首付比例、資金來源、一二手房價監(jiān)管和交易秩序等全方位從嚴，精準地打擊了過度的投資投機住房需求，對于抑制房價過快上漲、穩(wěn)定房價預(yù)期具有較大的積極影響。”
東莞樓市去年火熱勢頭絲毫不遜色于深圳。在冰山指數(shù)年初發(fā)布的100城榜單中，東莞二手房房價2020全年漲幅為32.7%，高居核心城市排行榜榜首。
據(jù)第一財經(jīng)記者了解，東莞松山湖片區(qū)的萬科金域松湖、萬科虹溪諾雅等部分樓盤在去年5月每平方米單價紛紛站上5字頭，而后一路上行至7萬元/平方米。東莞的南城區(qū)，臨深的風崗、塘廈片區(qū)去年5月以來均走出了類似行情。其中，投機炒作是一大主因。
在去年7月，東莞緊隨深圳出臺“莞九條”之際，賣方的心態(tài)依然堅挺。貝殼研究院此前發(fā)布的2020年各城市的二手房市場盤點指出，在2020年業(yè)主漲價預(yù)期最強的十大城市中，東莞業(yè)主中62.9%有漲價預(yù)期，是漲價預(yù)期最強的城市。
另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房去年成交同比減少16.9%至26073套;均價同比上漲25%至16716元/平方米。
這中間有東莞較好的城市基本面、扎實的二三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、居于深圳與廣州之間的區(qū)域位置、深莞樓市輪動效應(yīng)、市場供應(yīng)量縮減等多方因素在內(nèi)。但不可否認，東莞的炒作動因及預(yù)期仍較為顯著。東莞住建局在2020年也曾針對業(yè)主群控盤、熱門樓盤收茶水費等市場亂象頻頻出手，但業(yè)內(nèi)并不認為這能徹底遏制上漲勢頭。
對于“莞六條”的出臺已由需求抑制型的調(diào)控逐漸擴圍至樓市供應(yīng)端，不少市場人士對后市報以樂觀期待。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，“莞六條”預(yù)示著東莞調(diào)控開始向深圳等一線城市靠攏，這也是城市基本面的反映，也是沒有辦法的辦法。“東莞2020年推出的‘三限房’，就是要保障人才、夾心層的住房問題，同時，保障性、政策性租賃住房，租賃體系建設(shè)也在全力推進，這是東莞樓市的長效機制。”
