北京對(duì)于長租公寓的監(jiān)管趨嚴(yán)。2月2日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》(以下簡稱《通知》)提出，住房租賃企業(yè)向租客預(yù)收的租金數(shù)額不能超過3個(gè)月租金，同時(shí)，全面強(qiáng)化對(duì)分散式長租公寓企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)管，防范住房租賃行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。其中，《通知》首次明確禁止“長收短付”，嚴(yán)控“租金貸”撥付對(duì)象，承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，只能撥付給個(gè)人。據(jù)悉，新規(guī)將于2021年3月1日起正式實(shí)施。
租金貸只能撥付給個(gè)人
缺乏監(jiān)管的“租金貸”和“資金池”此前曾導(dǎo)致長租公寓頻現(xiàn)“爆雷”。從此次發(fā)布的《通知》內(nèi)容來看，限制企業(yè)“資金池”是新規(guī)的核心內(nèi)容。
一方面，限制住房租賃企業(yè)預(yù)收租金數(shù)額。《通知》中明確規(guī)定，向租客預(yù)收的租金數(shù)額不能超過3個(gè)月租金，同時(shí)收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經(jīng)營模式。
另一方面，嚴(yán)格控制“租金貸”撥付對(duì)象，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不能將租客申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。也就是說，租客申請(qǐng)了住房租賃貸款，放貸機(jī)構(gòu)可以把貸款發(fā)放給租客，也可以簽訂協(xié)議后直接發(fā)放給房東，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或利益相關(guān)方。
此外，新規(guī)提出北京要建立押金托管制度，與租金相比押金數(shù)額相對(duì)較小，但伴隨企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，同樣可以形成“小資金池”。對(duì)此，《通知》也進(jìn)行了規(guī)范，首先要求企業(yè)收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金，其次收取押金后，必須通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動(dòng)用和挪用。
據(jù)了解，此前已經(jīng)預(yù)收租金超過3個(gè)月的部分和存量“租金貸”，租賃企業(yè)要建立專戶逐步化解;已經(jīng)預(yù)收的押金，一并納入行業(yè)協(xié)會(huì)托管，押金托管的具體方式和流程主管部門后續(xù)還會(huì)出臺(tái)配套細(xì)則。
對(duì)此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，部分長租公寓企業(yè)通過“租金貸”“長收短付”等方式形成的“資金池”是導(dǎo)致當(dāng)前企業(yè)“爆雷”的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或企業(yè)經(jīng)營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導(dǎo)致房主房客兩端受損。
“新規(guī)針對(duì)這個(gè)問題，提出了一系列針對(duì)性很強(qiáng)的監(jiān)管措施，將有效促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，切實(shí)保護(hù)租賃各方當(dāng)事人、特別是承租人的合法權(quán)益。”趙秀池說道。
押金不超過3個(gè)工作日退還
如何規(guī)范市場(chǎng)秩序、化解租賃糾紛，《通知》也開出了5個(gè)“藥方”。其中，租客及房東關(guān)注的租賃合同簽訂、租賃住房裝修、押金退換等問題，都特別明確。
具體來看，加強(qiáng)租賃合同管理，要求住房租賃企業(yè)使用住建部門和市場(chǎng)監(jiān)管部門共同制定的住房租賃合同示范文本，這能讓房主、租客、企業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系更加清晰透明，避免因霸王條款、約定不明引發(fā)后續(xù)糾紛。
此外，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)收房合同(租賃企業(yè)與房主簽訂的合同)和出房合同(住房租賃企業(yè)與租客簽訂的合同)都要在簽訂后3日內(nèi)備案。
同時(shí)，《通知》細(xì)化了裝修方面的規(guī)定，住房租賃企業(yè)出資對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意;住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。
《通知》明確了押金退還的期限和流程。可以說，押金糾紛是最為常見的租賃糾紛，對(duì)此，《通知》明確規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)在合同終止2個(gè)工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)退還押金，協(xié)會(huì)將在1個(gè)工作日內(nèi)將押金及同期存款利息退還承租人。
《通知》提出，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將建立住房租賃糾紛調(diào)解機(jī)制，為報(bào)送過開業(yè)信息并實(shí)行押金托管的住房企業(yè)提供糾紛調(diào)解服務(wù)，同時(shí)還將定期公布住房租賃企業(yè)被投訴情況。在現(xiàn)有信訪、投訴、訴訟等途徑之外，為廣大群眾提供一種更加便捷、高效的矛盾糾紛化解渠道。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李文杰指出，住房租賃領(lǐng)域矛盾糾紛多發(fā)、調(diào)處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的一個(gè)難題。北京住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)過熱發(fā)展階段，特別是經(jīng)過近兩年的租賃企業(yè)“爆雷”的洗禮后，政府部門開出藥方對(duì)癥下藥，對(duì)北京住房租賃行業(yè)和租賃市場(chǎng)未來的發(fā)展具有重要意義。
“住房租賃是老百姓，特別是中低收入群體最基本的安居方式，關(guān)系社會(huì)安定和諧，是年輕人安身立命的根基和安居樂業(yè)的希望。安居才能樂業(yè)，‘租住穩(wěn)’才能‘社會(huì)安’。”李文杰表示，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自律組織，高度關(guān)注住房租賃市場(chǎng)秩序規(guī)范和租賃糾紛化解的問題，并將繼續(xù)在促進(jìn)行業(yè)自律經(jīng)營方面發(fā)揮積極作用。
專業(yè)化規(guī)模化企業(yè)可享政策包
值得一提的是，從《通知》內(nèi)容來看，在規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)之外，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策主基調(diào)沒有變，新規(guī)對(duì)培育和鼓勵(lì)住房租賃行業(yè)發(fā)展的方向進(jìn)行了明確表態(tài)：北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。
北京大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，近些年，住房租賃行業(yè)在政策東風(fēng)與市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)歷了一個(gè)非常快速的發(fā)展過程，在這個(gè)過程中市場(chǎng)也暴露出不少新情況、新問題。“此次北京出臺(tái)的新規(guī)是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯(cuò)、市場(chǎng)波動(dòng)以及總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法后，提出了一系列非常具有針對(duì)性的監(jiān)管措施，可以說為長租公寓行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營行為劃出了邊界，這也與前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出的‘規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)’的要求高度契合。”
樓建波表示，新規(guī)突出長租公寓發(fā)展要合法、規(guī)范、專業(yè)，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應(yīng)、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，所以北京還是堅(jiān)決支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，一系列稅收、金融等優(yōu)惠政策大禮包，正在趕來的路上。
“近年來各地長租公寓‘爆雷’事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模，采取高進(jìn)低出、‘長收短付’、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致其經(jīng)營難以為繼。”就近年來長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)的原因，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，共性問題有以下幾個(gè)方面：一是以互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)經(jīng)營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實(shí)現(xiàn)套利，經(jīng)營模式風(fēng)險(xiǎn)高。二是長期依賴于股權(quán)融資，靠股東“輸血”維持經(jīng)營。資本在租賃市場(chǎng)等民生領(lǐng)域“跑馬圈地”的同時(shí)，又千方百計(jì)規(guī)避社會(huì)責(zé)任。三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成“資金池”，走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路，并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，使社會(huì)被動(dòng)買單、政府被迫接盤。
上述有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市多措并舉貫徹落實(shí)“租購并舉”國家戰(zhàn)略，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持和鼓勵(lì)長租企業(yè)規(guī)范、穩(wěn)健經(jīng)營，對(duì)以圈錢為目的大搞金融化、資本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市將會(huì)堅(jiān)決叫停、主動(dòng)“引爆”。
