美國商務(wù)部在10月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然，美國房地產(chǎn)市場受到抵押貸款利率處于創(chuàng)紀錄低位、以及新冠病毒持續(xù)推動對更大空間需求的支撐，但9月新屋銷售仍下降3.5%，或預示美國地產(chǎn)市場復蘇勢頭將急速放緩。
數(shù)據(jù)還顯示，購房貸款申請數(shù)量也連續(xù)四周下降，盡管美國的大多數(shù)建筑商信心處于歷史高位，但土地、勞動力、木材和其他關(guān)鍵建筑材料的短缺延長了建筑工期，這也意味著，美國樓市前景已經(jīng)在失去一些復蘇動能。
與此同時，美國勞工部最新數(shù)據(jù)顯示初請失業(yè)金人數(shù)仍在上升，10月10日當周初請失業(yè)金人數(shù)達89.8萬人，遠高于預期，且為8周最大增幅，盡管，對美國經(jīng)濟重新開放的樂觀情緒已經(jīng)被媒體過度炒作，有些人也會因為初請人數(shù)低于100萬而感到樂觀，但該數(shù)字仍是3月份前正常水平的4倍多，也遠高于2008年因樓市次貸金融危機崩潰時期的任何一周的峰值，比美國歷史上的任何時期都多得多。
這些最新指標是反映美國經(jīng)濟增長好壞的硬指標，都在暗示美國將陷入衰退中，值得玩味的是，幾周前，據(jù)外媒稱，美國前國務(wù)卿亨利·基辛格博士做出了“如果美國倒下了，誰也別想好過”這一闡述，并警告說，新冠病毒在美國的蔓延將改變美國的經(jīng)濟秩序。
穆迪也在10月5日發(fā)表的行業(yè)報告中預測約有1900萬個家庭可能會停止償還房屋抵押貸款(較9月數(shù)據(jù)略有下降)，經(jīng)濟學家警告稱，隨著新冠病毒在美國的二次傳播，美國樓市可能會再次受到侵蝕，尤其是在美國樓市借款人在抵押寬松期結(jié)束時沒有找到新的收入來源，或失業(yè)的情況下，據(jù)美國金融網(wǎng)站ZeroHedge在10月2日援引的最新調(diào)查顯示，60%的調(diào)查者表示接下去沒有費用能用來還房貸。
接下來，美國樓市投資者需要密切關(guān)注美國商業(yè)地產(chǎn)，因為，隨著商住物業(yè)的空置率飆升，幾乎所有與商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)類別都將承受著下行壓力，作為應(yīng)對措施，在過去的29周內(nèi)，美國已向市場投放達17萬億美元的基礎(chǔ)貨幣流動性和經(jīng)濟刺激方案來彌補系統(tǒng)的脆弱性。
但不少經(jīng)濟學家認為，這次病毒危機比2008年次貸危機引起的后果更甚，而在過去6個月的時間里，我們撰寫了許多有關(guān)美國房地產(chǎn)市場分析的文章，以及BWC中文網(wǎng)的研究團隊分析了新冠病毒事件將如何影響美國經(jīng)濟收縮的多個階段，尤其是美國部分城市的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)。
盡管目前美國的抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低，但根據(jù)抵押銀行家協(xié)會在一周前公布的數(shù)據(jù)，潛在的購房者的活躍度繼續(xù)下降，申請總量較前二周前下降了12.1%，該機構(gòu)估計美國房地產(chǎn)市場活動可能下降至45%。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會在二周前更新的報告數(shù)據(jù)顯示，目前美國商業(yè)地產(chǎn)價值已縮水高達25%-27%，稍早前的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌，5月更是創(chuàng)下1982年以來最大的同比跌幅27%，經(jīng)濟學家估計美國商業(yè)房地產(chǎn)市場活動可能下降至40%，且越來越多的美國地產(chǎn)所有者已經(jīng)無力償債，這是因為包括中國人在內(nèi)的潛在本土和國外買家正因當前財務(wù)狀況不佳而推遲購買房屋。
過去許多中國買家也一直對美國房產(chǎn)比較青睞，不過現(xiàn)在情況發(fā)生了些變化，數(shù)量不少的中國買家已經(jīng)從2018年開始提前從美國房地產(chǎn)市場開始撤離，轉(zhuǎn)向收益更高的亞洲市場。
我們據(jù)路透社和美國多家房產(chǎn)機構(gòu)聯(lián)合在近幾周發(fā)布的消息統(tǒng)計到數(shù)據(jù)顯示，截止9月的39個月內(nèi)，包括美國商業(yè)、住宅市場在內(nèi)，中國投資者至少出售約250億美元的房產(chǎn)，另外，最新數(shù)據(jù)還顯示，自2019年6月以來，中國人對美國房地產(chǎn)的咨詢數(shù)據(jù)也要比一年前下降29.9%，這是事情的最新進展。
這樣帶來的結(jié)果就是，越來越多的聰明投資正在從美國的房地產(chǎn)和債券資產(chǎn)市場中撤離出來，事實上，早在數(shù)周前，另外一位華爾街金融大鱷喬治·索羅斯就警告說，隨著新冠狀病毒在美國的二次傳播，因此使至少使25萬億美元的聰明資金將從美國資本市場轉(zhuǎn)移出來。
比如，據(jù)美國財政部10月17日最新公布的國際資本流動報告顯示，外國投資者繼續(xù)出售長期美債達228億美元，且是過去的24個月內(nèi)第22個月凈出售美債，是有紀錄以來的最高水平。
目前，美聯(lián)儲已經(jīng)允許通脹率超過2%，甚至超過2.5%，同時制定收益率曲線控制計劃以保持低利率，這就會引發(fā)了另一個令人恐懼的前景，就是無論美聯(lián)儲是否在2023年后加息，通脹都會推動實際市場利率上升，進而會刺破包括美股、樓市等在內(nèi)的美元資產(chǎn)泡沫，這和現(xiàn)在的美國經(jīng)濟政策和新冠病毒導致全球經(jīng)濟增長重挫等多因素重疊下變得更加明確。
經(jīng)濟學人士分析認為，2008年美國金融危機的爆發(fā)就是高通脹造成的，數(shù)據(jù)顯示，2008年美國的通脹率是過去20年中最高的，達到3.84%，這是引發(fā)樓市次貸危機的核心。但此時，一旦驅(qū)動美國經(jīng)濟前進的美國國債被被基石級的全球央行投資者放緩購買，則意味著美債的遮羞布被揭開了，而這背后的核心邏輯也很簡單。
要知道，現(xiàn)在，美國政府的債務(wù)率已經(jīng)遠高于2008年之前的水平，達到136%，美國國會預算辦公室在上周發(fā)表的報告中預測到2020年底時將達到153%，2020財年預算赤字增長200%，占GDP比重創(chuàng)1945年以來新高，這就更意味著，在全球多國大舉減美債之際，美國聯(lián)邦的債務(wù)赤字將不能被很好的對沖。
自2009年以來至2020年9月，美聯(lián)儲已將其資產(chǎn)負債表擴大了612%。在此期間，美國經(jīng)濟GDP的累計總增長僅為34.83%。簡單換算表明，美國每1美元的增長則需要17.58美元的債務(wù)，截止10月12日，美國聯(lián)邦債務(wù)赤字總額已經(jīng)超過27萬億美元，同樣的換算表明，平均每個美國人負債達90000美元。
標普在10月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份有54家美國大公司申請破產(chǎn)，此前56家公司已于8月份申請破產(chǎn) ，這使得截至10月4日的全年總數(shù)達到509家，是自2010年以來的最高水平，我們注意到，這些公司是公開交易的公司(資產(chǎn)或負債至少為200萬美元)，或者是債務(wù)公開交易的私人公司，但這僅僅是開始，比如，最新數(shù)據(jù)顯示，截止9月，美國有將近7成中小型影院面臨破產(chǎn)停業(yè)的困境。
而按美國國稅局預測，美國就業(yè)崗位減少的局面可能會持續(xù)數(shù)年，也就是說，美國國稅局認為，美國數(shù)以千萬計的失業(yè)現(xiàn)象，美國經(jīng)濟復蘇前景十分悲觀，蕭條或?qū)⒊掷m(xù)至2027年，甚至，ZeroHedge的跟進報道中稱，美國一些城市中暗藏著一顆債務(wù)金融原子彈，近半年以來，美國已經(jīng)有城市因債務(wù)和稅收的原因而爆發(fā)了大規(guī)模富人遷移事件，受新冠狀病毒、高房價、債務(wù)泡沫及公共養(yǎng)老金等債務(wù)赤字高企的影響，數(shù)以千計的百萬富翁正在真實上演美國版出埃及記。
截止10月，超過5690名百萬富翁突然逃離了伊利諾伊州，這是目前美國所有城市中最大規(guī)模的富人外流，緊接著，摩根大通也二周前在其最新發(fā)布的行業(yè)報告中表達了美元作為全球主要儲備貨幣的質(zhì)疑，并直言不諱地指出，正是美聯(lián)儲的極度寬松政策才使得美元的儲備貨幣地位會受到威脅，這才是目前全球多國去美元化的幕后推手。
關(guān)鍵詞： 百萬富翁 美國地產(chǎn)市場
