疫情沖擊下，市場屢屢揣測房地產(chǎn)市場是否會再度松綁。但近幾個月來監(jiān)管屢屢喊話和政策加碼，斷絕了樓市風(fēng)云再起的念想。
7月24日，房地產(chǎn)工作座談會召開，提出“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。8月16日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開房企座談會，約談12家房企，明確了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則——“三道紅線”。自9月1日起，正式在12家房地產(chǎn)企業(yè)試點施行融資“三道紅線”。
具體而言，“三道紅線”指：第一，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;第二，房企的凈負(fù)債率不得大于100%;第三，房企的“現(xiàn)金短債比”小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企將被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果三道紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債;如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%;碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%;三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。
這是監(jiān)管部門首次明確房企舉債標(biāo)準(zhǔn)，而“三道紅線”政策一旦開始嚴(yán)格實施，部分房企狂飆突進(jìn)的高負(fù)債發(fā)展之路將難以為繼。
9月1日的試點已經(jīng)開始，銀行是否有了具體落地政策?執(zhí)行尺度又將如何?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者摸底多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士發(fā)現(xiàn)，房企融資近兩年的趨勢都在朝著收緊方向發(fā)展，9月以來銀行暫未明確落地針對“三道紅線”的新規(guī)，對試點中已經(jīng)踩線的房企，目前仍留有生機(jī)，并未出現(xiàn)停貸斷貸或終止合作的情況。
銀行謹(jǐn)慎制定后續(xù)政策據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，已經(jīng)執(zhí)行試點的12家房企為碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
在12家房企中，處于綠檔的只有4家，為保利發(fā)展(600048.SH)、中海地產(chǎn)(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、華僑城(000069.SZ);黃檔3家，包括碧桂園(2007.HK)、萬科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);橙檔1家，為陽光城(000671.SZ)。
紅檔有4家，為中國恒大(3333.HK)、融創(chuàng)中國(1918.HK)、綠地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK)。其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%;凈負(fù)債率分別是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%;貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是0.52、0.57、0.67、0.70。優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債的后續(xù)壓力不小。
對這些踩線的試點企業(yè)，銀行后續(xù)作何反應(yīng)?
某西南大行分行的一位公司業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，在“房住不炒”政策的指引下，去年以來房企融資就開始明顯收緊。今年以來的政策一直是，必須嚴(yán)格按照總行要求，只做總行白名單里的客戶，現(xiàn)在總余額也不大，今年也沒有增量的指標(biāo)。在區(qū)域選擇上，總行也有嚴(yán)格控制，只把省會城市作為房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)的主要方向。目前關(guān)于“三道紅線”的新政策還沒有具體下達(dá)，但分行每一筆項目都需要總行審批，放款也需要總行解鎖額度。總體對房地產(chǎn)開發(fā)貸的把關(guān)已經(jīng)非常嚴(yán)格。所以在總行白名單政策的指導(dǎo)下，從分行層面看，目前“三道紅線”暫未成為選擇客戶和項目的主要影響因素。
“銀行對房地產(chǎn)的政策，基本上是一年一次，年初制定額度和政策，尤其對大行來說，朝令夕改是不太現(xiàn)實的。在總行白名單內(nèi)，頭部房企多有涉及。‘三道紅線’的要求并非今年就有，從去年開始，很多負(fù)債率較高的頭部房企就已經(jīng)開始優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，因此對這些房企的融資也開始收緊，項目審批會更嚴(yán)。但是一下子完全收緊，或者完全停貸，是不太可能的。”上述人士進(jìn)一步表示。
另一股份行對公業(yè)務(wù)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，基本上對頭部房企都由總行層面簽約，授信是給整體額度。對這些企業(yè)來說，銀行停貸斷貸對行業(yè)造成的沖擊更大，可能會導(dǎo)致現(xiàn)金流徹底斷裂，所以銀行對待后續(xù)政策的制定會更為謹(jǐn)慎。
授信規(guī)模或持續(xù)壓降雖然銀行層面對房企融資收緊落地暫時保守應(yīng)對，但預(yù)期在2021年這一政策將全面鋪開。銀行如何既令房企維持資金鏈運轉(zhuǎn)，保證企業(yè)正常發(fā)展，又遵循“三道紅線”政策，從外部推動房企降負(fù)債，還待后續(xù)政策進(jìn)一步出臺。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，對踩線企業(yè)授信規(guī)模繼續(xù)壓降的可能性較大。“總行明年在做年度授信的時候，可能對踩線企業(yè)授信進(jìn)一步壓降。尤其是幾個試點企業(yè)，總行將觀望其降負(fù)債的具體情況，再行制定政策。頭部企業(yè)整體授信規(guī)模通常在百億以上，一下子收掉不可能，只能逐步壓降。”前述大行公司業(yè)務(wù)人士指出。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者還了解到，在對房企整體授信政策框架下，不同區(qū)域的狀況差別較大。在房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定、活躍的區(qū)域，踩線房企的不少項目今年銷售表現(xiàn)很好。而這類項目非但未受影響，還是銀行機(jī)構(gòu)爭搶的熱門選擇。
“從本地情況看，四大行的整體尺度政策趨同，但為了爭奪項目，某家大行也頻頻使出低價策略。此外股份行和城商行尺度稍松，但房企融資整體收緊趨勢很難回頭。”上述大行人士進(jìn)一步表示。
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